Thaiföld az egyik legkiforrottabb nemzetközi ingatlanpiac Ázsiában: évente több tízmillió külföldi vendég, Phuketen és Koh Samuin a világ legismertebb szállodamárkái, és jól szabályozott keretek a külföldi vevőknek. A szabályok viszont mások, mint Európában, és van néhány pont, ahol egyetlen rossz lépés pénzbe vagy a tulajdonjogba kerülhet.

Ez a cikk végigveszi, mit vehetsz meg, hogyan zajlik a vásárlás, mennyibe kerül, és mire figyelj. A végén a leggyakoribb kérdésekre is röviden válaszolunk.

Röviden: mit vehetsz meg külföldiként?

A vásárlás menete 8 lépésben

1. Helyszín és cél kiválasztása Előbb a cél, utána az ingatlan: bérleti bevétel, saját nyaraló, téli otthon vagy mindhárom? Phuket nyugati partja (Bang Tao, Layan, Laguna, Kamala) a legérettebb, legkeresettebb piac. Phuket északi és déli része alacsonyabb belépő árat kínál. Pattaya egész évben élő tengerparti város Bangkok közelében, Koh Samui pedig a villák szigete.
2. A projekt és a fejlesztő ellenőrzése Átadott projektek, nem csak látványtervek. Megvan-e minden építési és környezetvédelmi engedély, rendezett-e a telek tulajdoni lapja, és van-e még hely a külföldi kvótában. Thaiföldön kifejezetten olyan fejlesztőkkel dolgozunk, akiknek saját jogi csapata és bérbeadási menedzsmentje van.
3. Foglalás A kiválasztott lakást foglalóval veszed le a piacról. A foglaló összege projektenként eltér, és a foglalási megállapodás rögzíti, hogy mennyi időd van a szerződéskötésig. Itt kérd írásban, hogy a lakás a külföldi kvótába kerül.
4. Adásvételi szerződés A szerződés (Sale and Purchase Agreement) általában angol és thai nyelvű. Rögzíti a vételárat, a fizetési ütemezést, az átadás határidejét, a hibás teljesítés és a késés következményeit, valamint azt, hogy ki fizeti a földhivatali díjakat és adókat. Épülő projektnél aláíráskor jellemzően a vételár 10–20%-át fizeted.
5. Utalás helyesen: devizában, külföldről Ez a leggyakoribb hiba, és a legdrágább. Ahhoz, hogy a lakás örök tulajdonként a neveden legyen, a vételárat külföldről, devizában kell Thaiföldre utalni, a közleményben a lakás pontos megnevezésével. 50 000 dollár feletti utalásnál a thai bank úgynevezett FET-űrlapot (Foreign Exchange Transaction form) ad ki, alatta banki igazolást. Ezek nélkül a földhivatal nem jegyzi be a tulajdonjogot, és később az eladásból származó pénz kiutalását is ez az igazolás teszi egyszerűvé.
6. Részletek az építés ütemében Épülő projektnél a vételár nagyobb részét az építkezés előrehaladtával, részletekben fizeted, az utolsó részt az átadáskor. Kész lakásnál a teljes összeg az átírás előtt esedékes.
7. Átadás és hibalista Átadás előtt bejárás következik, ahol hibalista készül: amit a fejlesztő a szerződés szerint kijavít, azt az átvétel előtt kell rögzíteni.
8. Földhivatali bejegyzés és bérbeadás indítása A tulajdonjogot a helyi földhivatal jegyzi be a nevedre, a díjakat is ott kell befizetni. Ha nem tudsz jelen lenni, meghatalmazással is intézhető. Bérbeadásnál ekkor indul a kezelési szerződés a szállodai üzemeltetővel vagy a helyi bérbeadási partnerrel.

Thaiföldön a legdrágább hiba nem a rossz ár, hanem a rossz utalás. FET-igazolás nélkül nincs örök tulajdon.

Mennyi a mellékköltség Thaiföldön?

A thai mellékköltségek európai szemmel alacsonyak. A fő tételek egy saját névre vett társasházi lakásnál:

Forrás: thai földhivatali díjtételek, piaci gyakorlat, 2026. A pontos összegeket minden ajánlatban tételesen megadjuk.

Évente alacsony ingatlanadó és havi közös költség fizetendő. Ha nem Thaiföldön élsz, a bérleti bevételt jellemzően 15% forrásadó terheli.

Mennyi ideig tart a vásárlás?

• Kész lakás: foglalástól a földhivatali bejegyzésig jellemzően 1–2 hónap.
• Épülő projekt: a szerződés néhány héten belül megköthető, a bejegyzés az átadáskor történik, ez a projekt állapotától függően 1–3 év is lehet.

Mire figyelj leginkább?

• Hirdetett, de nem garantált hozam. A 15–30%-os ROI-ígéretek nem reálisak. A hosszú távú bérbeadás bruttó 5–6%-ot hoz, a szállodai programok 7–10%-os várakozása sem szerződéses garancia.
• Strómanos megoldások. A thai céggel vagy thai névre vett föld jogilag sérülékeny és tiltott.
• Rövid távú kiadás engedély nélkül. 30 napnál rövidebb kiadáshoz szállodai engedély kell. Ezért éri meg drágábban, szállodai márkás üzemeltetésben vásárolni: ott ez szabályosan megoldott.
• Szerződés, amely csak a naptárhoz köti a fizetést. Épülő projektnél a részletek az építés üteméhez kötődjenek.

Gyakori kérdések a thaiföldi ingatlanvásárlásról

Lévay-Bordi ReginaA Dream-Home Consulting alapítója és ügyvezetője. Férjével, Lévay Gergellyel több mint 25 éve dolgoznak a pénzügyi, ingatlanfejlesztési és -befektetési szektorban: több mint 950 átadott ház és 3000+ értékesített ingatlan áll mögöttük.