Melyik országba fektessek be ingatlanba? Döntési útmutató 12 piacra

A kérdés jogos, de a sorrend általában fordított. Nem az országgal kell kezdeni, hanem a céloddal – ugyanaz az ország két embernek két teljesen más döntés. A Dream-Home Consulting 25 év és 3000+ értékesített ingatlan tapasztalatából mutatja meg, mi alapján érdemes dönteni.

Négy dolog dönt, és egyik sem az ország neve

1. A cél. Bérleti hozam, értéknövekedés, saját nyaraló vagy vagyonmegőrzés – ez négy különböző irány.
2. A keret. Nem a listaár, hanem a teljes bekerülési költség: áfa, illeték, ügyvéd, bejegyzés, közműhozzájárulás. Piaconként 2% és 17% között mozog.
3. A kockázattűrés. Épülő projekt alacsonyabb belépővel, vagy már működő, bevételt termelő ingatlan.
4. Az időtáv. Meddig tartanád meg? Ez dönti el, mennyit számít a továbbadhatóság és a likviditás.

Melyik ország illik hozzád? A cél alapján

• Ha a bérleti hozam a cél: Emírségek (6–8% bruttó, családi lakóparkokban 7–9%, 0% adó a bérleti bevételen és az értéknövekedésen) vagy a ciprusi rezortok (saját számításunk szerint 7–14%).
• Ha szerződésben rögzített hozamot szeretnél: Maldív-szigetek – a fejlesztő szerződésben vállal minimum évi 8%-ot az első három évben, vagy 6%-ot öt éven át. A belépő a márkás rezortokban jellemzően 1 millió USD körül kezdődik.
• Ha EU-s jogbiztonság és euró kell: Dél-Ciprus (5–5,5%) vagy Spanyolország – magyar állampolgárként engedély nélkül vásárolhatsz.
• Ha saját használatra, nyaralónak veszed: Costa Blanca, Costa Cálida vagy a Kanári-szigetek.
• Ha kamatmentes részletfizetés kell, bank nélkül: Cipruson foglaló, 35% önerő, a maradék 65% kamatmentes részletekben, akár hét-nyolc éven át, hitelbírálat nélkül. Az Emírségekben kb. 10% önerő után az építés üteméhez kötött fizetés, escrow számlára.

Mennyi a reális bérleti hozam országonként?

• Emírségek (Dubaj): 6–8% bruttó
• Ciprus, rezortok: 7–14% (saját számítás)
• Maldív-szigetek: 8% / 3 év vagy 6% / 5 év, szerződésben vállalva
• Spanyolország, új projekt: 6–8%
• Dél-Ciprus: 5–5,5%
• Spanyolország, hosszú távú kiadás: 4–5%
• Marbella: 2–3% – itt a stabilitásért és a presztízsért vásárolnak
• Összehasonlításképpen a nagy európai nagyvárosokban 3–5% a jellemző bruttó hozam.

Amit a legtöbben kihagynak: a teljes bekerülési költség

• Emírségek: a teljes vételi költség a vételár 7–8%-a, ebben a 4%-os DLD regisztrációs díjjal; Abu-Dzabiban 2%.
• Ciprus (észak): 5% áfa, 4% átírási illeték az első ingatlannál, 0,5% illetékbélyeg, ügyvédi díj, közműhozzájárulás – együtt kb. 11–15%.
• Dél-Ciprus: befektetési célú új lakásnál 19% áfa; áfás vásárlásnál átírási illeték nincs.
• Spanyolország: új építésnél kb. 10–14% (ebből 10% áfa), használtnál 12–17%.
• Maldív-szigetek: vásárláskor nincs külön állami vagy nyilvántartási díj; a bérleti bevételből 10% helyi forrásadó.

Gyakori kérdések

Melyik országba fektessek be ingatlanba?

Nincs egyetlen jó válasz – attól függ, mit akarsz elérni. Ha a bérleti hozam a cél, az Emírségek és a ciprusi rezortok a legerősebbek. Ha EU-s jogbiztonság kell, Dél-Ciprus vagy Spanyolország. Ha szerződésben rögzített hozam, a Maldív-szigetek. Ha saját használat, a Costa Blanca vagy a Kanári-szigetek. A 90 másodperces piac-teszt ezt a négy szempontot méri fel, és a 12 piacból megmutatja a két legjobban illőt.

Melyik ország illik hozzám?

Ezt kilenc kérdésből meg lehet mondani. A Dream-Home piac-tesztje a céljaid, a kereted és a kockázatvállalásod alapján a 12 piacból megmutatja a két legjobban illőt, mindkettőhöz bemutató videóval. Körülbelül 90 másodperc, ingyenes.

Hol a legmagasabb a bérleti hozam?

Az Emírségekben (6–8%, családi lakóparkokban 7–9%, adómentesen) és a ciprusi, rövid távú kiadásra épült rezortokban (saját számításunk szerint évi 7–14%). A legmagasabb hozam azonban nem mindig a legjobb döntés: a likviditás, a továbbadhatóság és a fejlesztő háttere ugyanúgy számít.

Mennyi pénzzel érdemes nekiindulni?

Piacfüggő. A döntő kérdés nem a listaár, hanem hogy a teljes bekerülési költség belefér-e a keretedbe. A legalacsonyabb belépő Grúziában és Cipruson van, a Maldív-szigeteken 1 millió USD körül kezdődik. Ha egy piac a mellékköltségekkel együtt nem fér bele, azt nem ajánljuk.

Melyik országban a legbiztonságosabb külföldi ingatlant venni?

Jogi értelemben az EU-n belül a legegyszerűbb: Dél-Cipruson és Spanyolországban magyar állampolgárként külön engedély nélkül vásárolhatsz, euróban. Spanyolországban az épülő ingatlanra befizetett részleteket bankgaranciának vagy biztosításnak kell fedeznie. Minden piacon ügyvéd ellenőrzi a tulajdoni hátteret.

Lehet kamatmentes részletfizetéssel vásárolni?

Igen. Cipruson foglaló, 35% önerő, majd a maradék 65% kamatmentes részletekben, egyes projekteknél az átadás után, akár hét-nyolc éven át, banki hitelbírálat nélkül.

Mennyi idő alatt kapok konkrét ajánlatot?

A teszt után munkaidőben egy órán belül keres a kollégánk. Egy 20–30 perces beszélgetés után 24 órán belül megkapod a személyre szabott ajánlatot, a teljes bekerülési költséggel együtt számolva.

Miért két országot ajánlotok, és nem egyet?

Mert egy célhoz ritkán van egyetlen jó piac, és mert így össze tudod hasonlítani őket. A két piac más-más erősséggel szolgálja ugyanazt a célt, és te döntöd el, melyik súly fontosabb neked.

Dream-Home Consulting Kft. · Budapest és Kecskemét · +36 70 342 5598 · info@dream-home.hu · Indítom a piac-tesztet