Mennyi pénzből lehet külföldi ingatlant venni?
A leggyakoribb kérdés, és a legfélrevezetőbb válasz az, ha valaki egyetlen számot mond rá. Két szám számít: a teljes bekerülési költség és az önerő – és ezek jóval távolabb vannak egymástól, mint gondolnád.
Lévay-Bordi Reginaalapító, ügyvezető · Dream-Home Consulting
·2026. október 29.·7 perc olvasás
A rövid válasz: nem a hirdetésben szereplő árból kell kiindulni, hanem két másik számból. Az egyik a teljes bekerülési költség – a vételár plusz 2–17% mellékköltség, piactól függően. A másik az önerő: az az összeg, amit az induláshoz ténylegesen elő kell teremteni. Épülő ingatlannál ez akár a vételár 10–35%-a is lehet, a maradék pedig kamatmentes részletekben, az építés üteméhez kötve.
Ezért fordulhat elő, hogy valaki kisebb összeggel lép be egy drágább ingatlanba, mint egy másik vevő egy olcsóbba. Nem a listáár dönt, hanem a szerkezet.
1. A teljes bekerülési költség
Ez az a szám, amire a legtöbben nem készülnek. Ugyanaz a 200 ezer eurós ingatlan az egyik piacon 214 ezerbe, a másikon 234 ezerbe kerül – ugyanúgy.
| Piac | Teljes mellékköltség | Mi van benne |
|---|---|---|
| Emírségek (Dubaj) | 7–8% | 4% DLD átírási díj, ügynöki és ügyintézési díjak; Abu-Dzabiban 2% a regisztráció |
| Ciprus | kb. 11–15% | 5% áfa, 4% átírási illeték az első ingatlannál, 0,5% illetékbélyeg, ügyvédi díj, közműhozzájárulás |
| Dél-Ciprus | 19% áfa | Befektetési célú új lakásnál; áfás vásárlásnál átírási illeték nincs |
| Spanyolország, új | kb. 10–14% | Ebből 10% áfa, a többi közjegyző, bejegyzés, ügyvéd |
| Spanyolország, használt | 12–17% | Áfa helyett 7–9% vagyonátruházási illeték |
| Maldív-szigetek | nincs külön díj | Vásárláskor nincs állami vagy nyilvántartási díj |
A saját desztinációs oldalaink adatai alapján. A konkrét ingatlanra vonatkozó pontos összeget mindig az ajánlat tartalmazza.
Ha a kereted felső határán választasz ingatlant, az illetékkel és az ügyvédi díjjal együtt kicsúszol belőle. Mindig a teljes bekerülésből számolj visszafelé.
2. Az önerő: három tipikus szerkezet
- Kész ingatlan – a teljes összeg Az átíráskor a teljes vételár esedékes, plusz a mellékköltség. Cserébe az első hónaptól termel bérleti díjat, és látod, mit veszel.
- Épülő ingatlan Cipruson – foglaló, 35% önerő, 65% részlet A szokásos szerkezet: foglalóval kiveszik az ingatlant a piacról, majd 35% önerő, és a maradék 65% kamatmentes részletekben, banki hitelbírálat nélkül. Ez az a konstrukció, ami miatt sok magyar vevő egyáltalán el tud indulni.
- Épülő ingatlan az Emírségekben – kb. 10% induláskor A szerződéskor kb. 10%, utána az építés üteméhez kötött részletek – nem a naptárhoz. Ha az építkezés áll, a fizetés is áll. A befizetések escrow számlára érkeznek, amelyhez a fejlesztő csak az építés előrehaladtával fér hozzá.
3. Egy konkrét példa
A Bayut 2026. harmadik negyedéves jelentése szerint Dubai Silicon Oasisban egy stúdiólakás átlagos hirdetési ára 556 000 AED, egy egyhálós lakásé 856 000 AED. A stúdió a 2026. október végi árfolyamon (1 AED ≈ 0,243 EUR) nagyjából 135 ezer euró.
Erre jön a 7–8% mellékköltség, ami készen vásárolt ingatlannál kb. 9–11 ezer euró. A teljes bekerülés tehát nem 135, hanem közel 145 ezer euró. Ha a kereted pont 135 ezer, akkor ez az ingatlan nem fér bele – és ezt jóval az utólagos szembesülés előtt érdemes tudni.
Hirdetési árak: Bayut, 2026 Q3. Árfolyam: 2026. október 26. Ezek átlagos hirdetési árak, nem konkrét ajánlatok.
4. Öt kérdés, amit minden ajánlatnál tegyél fel
- Mennyi a teljes bekerülési költség, tételesen felsorolva?
- Mennyi az önerő, és mikor esedékes a többi részlet?
- A részletek az építés üteméhez vannak kötve, vagy a naptárhoz?
- Mennyi az éves fenntartási költség ebben a konkrét épületben?
- Ha bérbe adnám: ki kezeli, és mennyiért?
Ha ezekre az ajánlatban nincs írásos válasz, akkor az nem ajánlat, hanem hirdetés.
Gyakori kérdések
Mennyi pénz kell minimum egy külföldi ingatlanhoz?
Lehet-e magyar banki hitelből külföldi ingatlant venni?
Mennyi a mellékköltség piaconként?
Mit jelent a kamatmentes részletfizetés?
Mennyi idő alatt kapok konkrét, számszerű ajánlatot?
Lévay-Bordi ReginaA Dream-Home Consulting alapítója és ügyvezetője. Férjével, Lévay Gergellyel több mint 25 éve dolgoznak a pénzügyi, ingatlanfejlesztési és -befektetési szektorban: több mint 950 átadott ház és 3000+ értékesített ingatlan áll mögöttük.
Mi fér bele a te keretedbe?
9 kérdés, körülbelül 90 másodperc. A végén látod a 12 piacunkból azt a kettőt, amely a céljaidhoz, a kereteidhez és a kockázattűrésedhez a legjobban illik – és azt is, melyiket miért nem ajánljuk neked.
Indítom a piac-tesztet →Ingyenes · a végén nem kell vásárolnod semmit